Abc de la propiedad horizontal
¿Cuánto vale la Licencia de Propiedad Horizontal y de construcción de acuerdo al uso, estrato y m2?
El costo de propiedad Horizontal esta dado por un costo único de acuerdo a los m2 de la construcción.
Según la Ley 1052 de1998 una licencia de construcción cualquiera que sea su modalidad, se tramita aportando los siguientes documentos:
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¿A qué escala se deben presentar los planos?
Los planos se pueden presentarse a escala 1.50 y en su marquilla debe figurar el nombre del propietario, la dirección del inmueble o predio, el nombre y matrícula profesional de arquitecto.
PROPIEDAD HORIZONTAL
¿Qué es el visto bueno de propiedad horizontal (Desenglobe)?
Es una forma de propiedad donde se establecen áreas comunes y privadas, constituyendo así la subdivisión material del inmueble, donde cada propietario es dueño de su piso o departamento y es a la vez copropietario del inmueble.
¿Qué requisitos se necesitan para obtener el visto bueno de propiedad horizontal?
¿En la Curaduría me entregan el reglamento de propiedad horizontal listo, o qué me entregan en la curaduría y qué me queda faltando?
En la curaduría se entrega la licencia de construcción, la respectiva resolución y los planos aprobados con visto bueno de propiedad horizontal. Estos documentos son indispensables para protocolizar el reglamento de propiedad horizontal en una notaría y elaborar las correspondientes escrituras.
¿Cómo se tramita una licencia de construcción?
Según la Ley 1052 de1998 una licencia de construcción cualquiera que sea su modalidad, se tramita aportando los siguientes documentos:
Ejemplo de División de 2 viviendas por P.H.
A modo de ejemplo sencillo, doy el caso de un terreno de 15m de frente por 22m de fondo. No se puede dividir en 2, porque el mínimo es 10m.
El terreno está a nombre de Juan Perez, quien posee la vivienda 1, pero Roberto Gomez, su socio, construyó la vivienda 2 en su terreno. Roberto Gomez ahora quiere vender su vivienda a otra persona, entonces... ¿cómo hace? Con una subdivisión en Propiedad Horizontal o P.H.
La vivienda 1 a la izquierda es una casita (Unidad de Dominio exclusivo 1 ) más un depósito en el patio, la vivienda 2 es otra casita pero sin depósito (Unidad de Dominio exclusivo 2).
Algunas dependencias de las Unidad Funcionales, como lavaderos, bauleras, cocheras, depósitos, etc. suelen ser consideradas como "Unidades Complementarias" que necesitan vincularse a una Unidad Funcional para poder ser transferidas, ya que no son susceptibles de ser transferidas en forma independiente, salvo que el adquirente sea un condómino del propio edificio en Propiedad Horizontal. A qué Unidad Funcional pertenecerá cada Unidad Complementaria queda estipulado en el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Por cierto que las Unidades Complementarias, así concebidas, tienen un valor de mercado muy inferior al de cualquier Unidad Funcional. Por ejemplo una "cochera cubierta"concebida como Unidad Funcional tendrá un valor muy superior a que si fuera considerada como Unidad Complementaria de algún departamento o vivienda. Volviendo al ejemplo, y considerando al depósito como parte de la vivienda 1,(parte de la unidad funcional) del total construido la Unidad 1 representa el 55% y la Unidad 2 el 45%. (Se ha obviado para mayor claridad del ejemplo, pero el plano de P.H. lleva todas las cotas y medidas de los poligonos que intervienen en la subdivisión.)
Las 2 casitas tienen un jardin de acceso único, que será una Superficie Descubierta Común, se ingresa a ambas por un mismo hall, que será una Superficie Cubierta Común. Ambas tienen patio, pero independientes, por lo tanto serán Superficies Descubiertas Comunes de uso exclusivo. Ambas tienen un techo de alero independiente al frente que serán Superficies
Cubiertas Comunes de uso esclusivo.
Todos los muros donde apoyan los techos son Muros Cubiertos Comunes, los demás son Muros Descubiertos Comunes.
Como se ve en la figura, el depósito
se representa con el mismo número de unidad al que
pertenece (el 1), pero con el número de posición 2.
Los poligonos de los Dominios Propios se representan con un trazo
más grueso que el resto. Juan Perez y Roberto
Gomez deben primero aprobar los planos
Municipales (ó Planos de Arquitectura) de las
construcciones, sin ellos no se puede encarar la
subdivisión. La
Subdivisión estará a cargo de
un Agrimensor ó un Ingeniero (con
competencia en mensura). Lo representado en el plano de PH debe
coincidir con lo consignado en el plano Municipal, (aunque pueda
diferir en medidas y superficies resultantes hasta una cierta
tolerancia) ya sea un edificio construido (ley 13512) o a
construir, en cuyo caso se llama "Prehorizontalidad" (ley
19.724).Con los dos planos la Dirección de
Catastro Provincial procede a la aprobación del plano de
P.H., y a posteriori éste último.( ya con los
porcentajes que le corresponden a cada propietario , 55% y 45% )
se inscribe en el Registro de la Propiedad
Inmueble junto con el Reglamento de Copropiedad del
Condominio formado. Las figuras muestran las planillas
usuales que contiene un plano de P.H.
Los impuestos vendrán en función de los
porcentajes de cada propietario. Al mismo tiempo se prorratean
las superficies comunes a las unidades funcionales en
proporción a los porcentajes que resulten de cada una. De
esta forma, cada uno podrá alquilar o vender de forma
independiente su casa, cosa imposible de hacer si no es por
P.H.Conclusiones
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La Propiedad Horizontal es sin duda una
institución jurídica sujeta a continua
actualización, como dan cumplidas muestras las
necesarias reformas que desde 1939 nuestra legislación
civil ha tenido que experimentar.
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Atrae la atención que sea necesario para
determinar las notas que conforme art. 396 del Código
Civil, y la Ley PH posee esta institución, acudir
necesariamente a los distintos criterios de la doctrina y
jurisprudencia, para englobar las nuevas realidades
inmobiliarias tales como los conjuntos residenciales, las
urbanizaciones privadas, centros comerciales,
etc,.
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Ciertamente estamos ante una institución
compleja, especial e independiente, que surge necesaria y
automáticamente de la división, no ya de un
edificio, sino de espacios delimitados y susceptibles de
aprovechamiento independiente que pertenezcan a dos o
más personas que tienen, junto a la propiedad singular
y exclusiva de los mismos, un derecho de copropiedad sobre
los demás elementos del inmueble necesarios para su
adecuado uso y disfrute, en cuanto:
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La propiedad horizontal es una institución
compleja, pues la Ley la configura como yuxtaposición
de dos derechos de propiedad, distintos y claramente
diferenciados en su unidad, atribuidos ambos a un mismo
titular, uno singular y exclusivo...
Glosario
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Módulos de contribución: índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.
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Propietario inicial: titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
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Área privada construida: extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
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Área privada libre: extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
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Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a Propiedad Horizontal de un edificio o conjunto construido o por construirse.
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Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal.
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Saneamiento por Evicción: Obligación de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida.
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Escrituración: Solemnización de un documento que contiene un acto que requiere ser elevado a escritura pública.
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Estudio de títulos: Proceso por el cual se conoce la situación jurídica de un bien inmueble, que permite verificar que el bien no presenta inconsistencias en la legitimidad de su procedencia y que sus linderos, registros y pagos coinciden con las respectivas escrituras y la documentación entregada. Además facilita verificar o descartar la existencia de hipotecas, embargos, enajenaciones, sucesiones y otras anotaciones que afecten la situación jurídica del inmueble.
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Afectación a Vivienda Familiar: Entiéndese afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno de los cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la habitación de la familia.
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